Loyers: L'exception française

Malgré la crise, les prix ont continué à augmenter. Le gouvernement peine à trouver des solutions.

Des loyers toujours plus hauts… et des Français toujours plus pauvres. En 2010, les loyers en France ont, une fois de plus, poursuivi leur ascension. Jeudi, une étude du ministère de l’Ecologie et du Logement a confirmé la tendance : + 2,7%, après un pic à + 3,1%, en pleine crise, l’année précédente.

Impuissant, le gouvernement a fait le constat que la hausse des prix est, depuis deux ans, restée contenue. Mais sur dix ans, le bond est spectaculaire, à + 28,2%, classant la France loin devant les autres grands pays européens. Dans l’ensemble de la zone euro, l’augmentation atteint 20,2% depuis 2000, et elle n’atteint que 11,3 % chez nos voisins allemands (voir le graphique). Et surtout la France affiche une progression plus régulière et constante que dans les autres pays européens. "Les prix en France sont aujourd’hui supérieurs de 50% par rapport à l’Allemagne", souligne Sylvain Jutteau, directeur gestion immobilière de Century21 France. En France, le loyer mensuel d’un appartement s’élève, en moyenne, à 585 euros, contre 442 euros en 2001.

La crise, provoquant un gel de certains chantiers en 2009, a aggravé la situation. Le nombre de logements neufs a chuté de 30% à 333.000 en 2009, contre 465.000 en 2007. Un effondrement amplifié par les ventes massives des assureurs, qui se sont délestés d’un tiers de leur parc immobilier locatif au cours des quinze dernières années. Impossible de compter sur les logements remis en location. En pratique, seuls 1,8 million d’entre eux changent d’occupants chaque année. Cette faible rotation, proche de 28%, est liée à l’inexorable hausse des loyers, qui pousse les locataires à rester chez eux.

1.500 euros de salaire mensuel en moyenne

Mais cette tension sur les prix, elle, n’est pas étrangère à une réglementation française très rigide. Depuis 1989, le "modèle français" indexe le prix des baux en cours sur l’inflation. Certes, il permet aux locataires d’éviter la flambée de l’immobilier quand les prix restent stables. A l’inverse, il favorise la hausse des loyers quand les prix s’envolent. Les propriétaires, eux, fustigent une législation qui les dessert. "La protection des locataires en cas de défaillance est trop contraignante. Elle est dissuasive pour les propriétaires", insiste Thierry Smadja, directeur des performances commerciales chez Nexity. Résultat: des critères drastiques pour décrocher une location (niveau des salaires, garanties, cautions). Et des prix élevés.

Du coup, les Français qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaires se retrouvent face à des dépenses de logement toujours plus lourdes. Les plus pauvres consacrent la moitié de leurs revenus au logement contre un quart chez les plus riches. Parmi les plus touchés figurent les étudiants. Ils sont quasiment sortis du marché et ne représentent que 3,6% des nouvelles locations, contre 23% en 2001. "Les loyers piègent les populations les plus fragiles qui ne peuvent ni devenir propriétaire ni changer de location faute de voir leur loyer augmenter", explique Régis Bigot, un des responsables du Crédoc (Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie).

Pour enrayer ce mouvement, le gouvernement propose des mesures ponctuelles comme la garantie contre les impayés, mais n’arrive pas à maîtriser le marché de masse. S’agissant des jeunes, le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, s’est dit prêt à encadrer les loyers pour les chambres de bonne. La population des locataires est surtout constituée de classes moyennes dont le salaire oscille autour de 1.500 euros par mois. Leur niveau de vie est inférieur de 20% à celui de l’ensemble de la population, alors qu’il lui était similaire il y a vingt ans, selon une étude du Crédoc. Au bout du compte, le niveau des loyers constitue un effort très lourd pour cette nouvelle population de locataires appauvris. "Pour faire face à leur loyer, les ménages rognent sur leurs dépenses de santé, d’éducation ou de loisirs", conclut Régis Bigot. Et cette "spirale sociale" de la paupérisation des locataires empire chaque année.